Le contrôle des charges récupérables sur le locataire (cliquer ICI pour intégralité de l'article)

En cette période de régularisation des charges locatives, il nous semble important d’apporter un éclairage relatif aux charges récupérables qui constituent un poste important de dépenses pour les budgets des locataires et souvent un des sujets de tensions entre bailleurs et locataires.

Il y a quelques années si l’AFOC a sorti un guide sur les charges et réparations locatives à destination des militants, c’est à cause de certains textes parfois flous comme illustrés ici

Les charges locatives, qu’on appelle également charges récupérables, sont des dépenses prises en charge initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut faire rembourser par le locataire, car elles correspondent à l’usage du logement et de l’immeuble. En effet, elles représentent l’ensemble des dépenses, distinctes du loyer, engagées par le bailleur pour assurer le bon fonctionnement d’un immeuble. Elles incombent aux locataires au titre des locaux qui leur sont loués (logement, parking, cave, etc.).

L’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986 précise que les charges incombant au locataire sont exigibles sur justificatifs, mais permet néanmoins au bailleur de demander des provisions pour charges, des avances payables chaque mois en même temps que le loyer. Il est en effet obligatoire de distinguer sur le contrat de location signé entre les parties le montant du loyer proprement dit de celui des provisions pour charges.

Le forfait de charges, système sans régularisation, est prévu par la loi et utilisé si les parties le souhaitent, mais uniquement pour les logements en colocation et en cas de bail meublé. En effet, dans une colocation ou une location meublée dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014 (loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi Alur), les charges locatives n’ont pas à être régularisées si elles figurent sous forme de for- fait dans le contrat.

Les charges locatives doivent donc être payées par le locataire puisqu’elles sont exigibles en contrepartie des services liés à l’usage du logement, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations liées aux parties communes et aux impôts (taxe de balayage et d’enlèvement d’ordures ménagères). Leur paiement fait l’objet d’une mention distincte sur la quittance de loyer que doit vous remettre votre bailleur, si vous lui en faites la demande. En effet, chaque mois, sur l’avis d’échéance, des provisions sont appelées en plus du loyer principal.

Ces provisions sont des estimations des dépenses à venir dont le montant est calculé en tenant compte des dépenses de l’année précédente, ainsi que des perspectives connues (augmentations du prix des combustibles, etc.).

Pour permettre au locataire de vérifier que la provision pour charges a été régulièrement fixée, le bailleur doit lui fournir les résultats de l’exercice écoulé et le budget prévisionnel de l’immeuble. L’AFOC conseille aux locataires, avant la signature du bail, en cours de bail ou lors de son renouvellement, de ne pas hésiter à rappeler au propriétaire de leur fournir les arrêtés de compte de l’année précédente et le budget prévisionnel pour l’année à venir. Ceci permet de vérifier que le montant de la provision pour charges est insuffisant ou n’est pas anormalement élevé ou minoré.

Un mois avant chaque régularisation annuelle de charges, le bailleur en communique le décompte au locataire ventilé par nature de charges (par exemple charges générales, impôts et taxes, ascenseur, chauffage, eau froide, eau chaude, etc.) ainsi que, lorsqu’il s’agit d’un immeuble collectif, le mode de répartition entre les locataires et une note d’information sur les modalités de calcul de charges de chauffage et d’eau chaude collective. Le récapitulatif de charges peut être envoyé au locataire par voie postale ou, s’il le demande, lui être communiqué de façon dématérialisée (mail).

Durant six mois à compter de l’envoi du décompte, les pièces justificatives des charges sont tenues à la disposition du locataire, s’il en exprime le souhait, chez le bailleur ou auprès de son mandataire lorsque la gestion du logement est confiée à un professionnel.

Une fois reçu le décompte annuel de ses charges, le locataire dispose donc d’un délai de six mois pour demander à son bailleur de lui présenter les pièces justificatives. Il s’agit de toutes les pièces justificatives qui ont été utilisées pour la régularisation des charges, notamment des factures, des contrats de fourniture et d’exploitation en cours.

La loi précise que durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. L’expression tenues à disposition signifie que le locataire n’est pas fondé à exiger l’envoi des pièces justificatives mais qu’il doit pouvoir accéder aux documents dans des conditions raisonnables et normales. La loi n’en dit pas plus. Seule certitude, pas question pour le locataire de débarquer au pied levé, il doit fixer un rendez-vous avec son bailleur s’il veut consulter les pièces justificatives.

Enfin, si la régularisation du paiement des charges n’a pas été effectuée dans l’année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

En cas de besoin, vous pouvez prendre contact avec l’AFOC départementale de votre lieu de résidence (liste sur : www.afoc.net) ou auprès de l’équipe de l’AFOC nationale.

14 février 2019

AFOC

Date: 
Vendredi, 15 février, 2019

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